Наемите на офис площи в София продължават да растат — при клас Б сградите нивата вече са около 12,5 €/кв.м на месец, а при клас А достигат 20 €/кв.м (данни на CBRE за първото тримесечие на 2026 г.). За малък екип обаче наемът е само върхът на сметката: обзавеждане, консумативи, интернет и депозити често удвояват реалния месечен разход. Затова въпросът „офис под наем или частен офис в коуъркинг” не се решава по наемната цена, а по пълната цена на притежание.
Накратко: За екип от 5 души класическият офис под наем в София носи наем (около 300–680 €/месец за 20–50 кв.м в центъра), към който се добавят еднократно обзавеждане и депозит, а месечно — ток, парно, интернет, почистване и поддръжка. Частният офис в коуъркинг събира всичко това в една all-inclusive сума без първоначална инвестиция и без дългосрочен договор. Класическият наем става по-изгоден при по-голям екип и хоризонт над няколко години; коуъркингът печели при малки екипи и нужда от гъвкавост.
Какви са реалните разходи за офис под наем за екип от 5 души?
Наемът е първото число, което виждате, но рядко е половината от сметката. За офис от 30–40 кв.м (реалистична площ за 5 души) в София ориентировъчната картина е:
- Наем: ~300–680 €/месец за 20–50 кв.м в централни части (актуални обяви, 2026 г.)
- Ток, парно, вода: отделно, по реален разход
- Интернет и телефония: отделен договор
- Обзавеждане (бюра, столове, шкафове, заседателна маса): значителна еднократна инвестиция
- Депозит: обикновено 1–3 наема авансово
- Почистване и поддръжка: отделно
- Договор: често с фиксиран срок от 1–3 години
Големите наеми показват мащаба на разликата — офис клас А от над 1300 кв.м в Младост се отдава за близо 19 000 €/месец без ДДС. За малкия екип проблемът е обратен: минималните площи, които се предлагат, често са по-големи от нужното, а фиксираният договор заключва бюджета за години.
Какво плащате при частен офис в коуъркинг
При частния офис в коуъркинг логиката е обърната — една сума покрива всичко:
- Заключваема стая с готово обзавеждане
- Ток, парно, климатизация
- Оптичен интернет с резервна линия
- Почистване и поддръжка
- Рецепция и обработка на пратки
- Часове в заседателни зали
- Без депозит за обзавеждане, без дългосрочен договор
Не плащате за квадратни метри, които не ползвате, и не инвестирате капитал в обзавеждане, което после трябва да продавате при преместване.
Сравнение на месечните разходи: офис под наем срещу коуъркинг (екип от 5)
| Разход | Офис под наем | Частен офис в коуъркинг |
|---|---|---|
| Наем / такса | ~300–680 €/месец (20–50 кв.м, център) | All-inclusive; цена по запитване |
| Ток, парно, вода | Отделно | Включено |
| Интернет и телефония | Отделно | Включено |
| Обзавеждане | Еднократно, значително | Включено |
| Депозит | 1–3 наема | Минимален / без |
| Почистване | Отделно | Включено |
| Заседателни зали | Няма / отделно | Часове включени |
| Договор | 1–3 години | Месечен, гъвкав |
| Първоначална инвестиция | Висока | Практически нулева |
Наемните нива са пазарни ориентири по актуални обяви за София (2026 г.). За all-inclusive цената на bizhub, с която да направите точната пречупна точка за вашия екип, заявете оферта.
Кога традиционният наем излиза по-изгоден?
Класическият офис под наем не е грешен избор — той просто печели при други условия. Става по-разумен, когато екипът е по-голям (наемът на кв.м се разпределя между повече хора), хоризонтът е дълъг (5+ години, при които еднократната инвестиция в обзавеждане се изплаща) и когато фирмата иска пълен контрол върху пространството и адреса. За екип от 5 души, който расте или работи хибридно, тези условия рядко са налице — а гъвкавостта струва повече от няколкото спестени лева на квадратен метър.
Поглед от практиката
„Повечето малки екипи смятат наема и спират дотам. Истинската разлика се вижда чак когато сложиш обзавеждането, депозита и трите отделни фактури на една таблица — тогава all-inclusive цената спира да изглежда като премия и започва да изглежда като спестяване”, коментира [ИМЕ НА АВТОРА], [ДЛЪЖНОСТ] в bizhub.
Три грешки при сравняването на офис под наем и коуъркинг
Сравняване само на наема с таксата за коуъркинг. Това пропуска консумативите, обзавеждането и поддръжката, които при коуъркинг вече са включени.
Пренебрегване на еднократната инвестиция. Обзавеждането на офис за 5 души е капитал, който замразявате в мебели вместо в бизнеса — и който губи стойност при преместване.
Игнориране на цената на договора. Фиксираният наем за 2–3 години е риск, ако екипът порасне или се смали. Ако все пак се насочите към собствен офис, планирайте и самото преместване, за да не изгубите работни дни.
Често задавани въпроси
По-евтин ли е коуъркингът от офис под наем за малък екип? За екип от 4–6 души обикновено да, когато сравните пълните разходи — наем, ток, интернет, обзавеждане и поддръжка срещу една all-inclusive такса. При по-голям екип с дълъг хоризонт балансът се измества към наема.
Каква площ офис под наем е нужна за 5 души? Ориентировъчно 25–40 кв.м според подредбата, което в центъра на София означава наем от порядъка на 300–680 €/месец плюс консумативи.
Какви скрити разходи има при офис под наем? Обзавеждане, депозит, ток и парно, интернет, почистване и понякога такси за поддръжка на сградата — извън самия наем.
Мога ли да сменя размера на офиса, ако екипът порасне? В коуъркинг това обикновено е лесно — минавате към по-голям офис. При наемен договор с фиксиран срок е значително по-трудно.
Какво е „изнесен офис” и подходящ ли е коуъркингът за него? Изнесеният офис е сателитно работно място за екип извън основния офис на компанията. Частният офис в коуъркинг е удобно решение, защото се стартира бързо и без инвестиция.
Какво включва месечната цена на частен офис в коуъркинг? Всичко изброено в таблицата по-горе — вижте подробния списък в материала за частния офис за екип.
Искате точна сметка за вашия екип? Свържете се с bizhub за оферта, която можете да сложите директно до текуща наемна оферта и да сравните пълните разходи.