Обявата показва една цена, а банковата сметка в края на месеца показва друга. При малък офис под наем в София разликата между двете често е двукратна. Наемът на квадратен метър е само началото: клас Б се движи около 12,50 €/кв.м на месец по данни на CBRE за първото тримесечие на 2026 г., но върху тази сума се трупат поне седем други разхода, които рядко влизат в първоначалната сметка.
Ако планирате бюджет за екип от двама до петима души, тази статия разбива цялата сметка, за да знаете какво точно ви чака, преди да подпишете договора.
Наемът: видимата част от сметката
За екип от двама до петима души обикновено са нужни между 20 и 45 кв.м, в зависимост от това дали искате отделни стаи или общо пространство. При средна цена около 12,50 €/кв.м това прави приблизително от 250 до 560 € на месец само за наема при офис клас Б. В по-централните и по-нови сгради сумата е осезаемо по-висока.
Важно е да проверите дали цената в обявата е с или без ДДС, защото при бизнес наем това е разлика от 20 процента върху всяка вноска.
Скритите разходи, които удвояват сметката
Ето какво се добавя към наема всеки месец или еднократно:
- Депозит при нанасяне: обикновено два до три наема, тоест често над 1000 € наведнъж.
- Обзавеждане: бюра, столове, шкафове и техника за петима души лесно надхвърлят няколко хиляди евро.
- Ток и парно: променлив разход, който през зимата може да изненада.
- Интернет и телефон: отделен договор и месечна такса.
- Почистване и консумативи: кафе, вода, хигиена, дребни ремонти.
- Поддръжка на техника и мрежа: особено ако нямате свой човек за това.
- Застраховка на имущество и евентуални такси за паркинг.
Събрани заедно, тези пера често изравняват или надвишават самия наем. Затова реалната цена на работно място е доста по-висока от онова, което дели наемът на броя хора.
Колко струва алтернативата без скрити пера
Coworking space в София обръща логиката: една такса на човек покрива почти всичко. В Biz Hub месечно свободно бюро (Biz Spot) е 190 € на човек с ДДС, а фиксирано бюро (Biz Spot+) е 230 € на човек с ДДС, с включени интернет, зали за срещи, кафе, вода, кухня, принтер и почистване. За екип, който иска собствена затворена стая, Biz Hub предлага частен офис по запитване.
Разликата не е само в цената, а в предвидимостта. Няма депозит, няма обзавеждане, няма изненади от сметки за ток.
Митове и чести грешки
Най-честата грешка при планиране на малък офис е да се гледа само наемът и да се пропуснат еднократните разходи. Депозитът и обзавеждането често изяждат бюджета още преди първия работен ден.
Друг мит е, че собственият офис винаги изглежда по-професионално. За екип от двама до петима души добре поддържаното споделено пространство със зали за срещи често прави по-добро впечатление от полупразен офис с евтино обзавеждане.
Трета грешка е дългият договор при несигурен екип. Ако плановете ви за следващата година не са ясни, ангажимент за няколко години наем е риск, който малките екипи трудно поемат.
Често задавани въпроси
Колко струва малък офис под наем в София за 5 души?
Само наемът е приблизително от 250 до 560 € на месец при клас Б, но с режийни, обзавеждане и депозит реалната начална сметка е значително по-висока.
Какви са скритите разходи при офис под наем?
Депозит, обзавеждане, ток, интернет, почистване, поддръжка и застраховка. Те често се равняват на втори наем.
С или без ДДС са обявите за офиси?
Зависи от обявата. При бизнес наем винаги проверявайте, защото ДДС добавя 20 процента върху вноската.
По-евтино ли е коуъркинг място от малък офис?
За малък екип без начален капитал обикновено да, защото цената на човек включва всичко и няма еднократни разходи.
Има ли вариант за собствена затворена стая в коуъркинг? Да. Biz Hub предлага частен офис по запитване, който съчетава усамотение с включени услуги.
Какъв бюджет да заложа на работно място месечно?
При коуъркинг сметката е проста и фиксирана, между 190 и 230 € на човек. При класически офис заложете реалната обща сметка, не само наема.
Заключение
Преди да подпишете договор за малък офис в София, съберете всички пера на един лист: наем, депозит, обзавеждане, режийни и поддръжка. После го сравнете с фиксирана месечна такса на човек. Ако искате да видите как изглежда вторият вариант на живо, заповядайте на оглед в Biz Hub в Младост 1А, ул. Анна Ахматова 9, или се обадете на 0877 355 553